Wat is NHG en wat doet het voor de consument?
Het is een regeling ter bevordering van het eigen woningbezit uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen.
1. Voordeel: De Stichting achter de NHG stelt zich garant voor de verplichtingen van de consument. Hierdoor loopt de bank geen risico en is deze bereid de laagste rente te bieden.
2. Veilig: Bij een gedwongen verkoop van de woning buiten je schuld om, bijv. door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden van je partner of echtscheiding, kan de stichting de restschuld kwijtschelden als de verkoopopbrengst lager is dan de restschuld van de woning.
3. Verantwoord: Je leent binnen de normen zoals vastgesteld door het NIBUD. Hierbij is rekening gehouden dat je naast de hypotheeklasten nog voldoende ruimte overhoudt voor de dagelijkse boodschappen etc.
4. Fiscaal voordeel: Alle kosten die je maakt om NHG te krijgen, zijn fiscaal aftrekbaar.
5. Volledige financiering: Waar het verstrekkingsbeleid van banken steeds strenger wordt en het niet meer vanzelfsprekend is dat je een volledige financiering krijgt, is een lening met NHG nog altijd voor het volledige aankoopbedrag plus de bijkomende kosten.
Wat zijn door voorwaarden?
De meest belangrijke is dat de koopsom van de woning of het appartement niet duurder mag zijn dan:
- € 312.500 k.k. bij bestaande bouw en
- € 324.074 v.o.n. bij nieuwbouw
Naast kopen is het tevens mogelijk om een lopende hypotheek van maximaal € 350.000 zonder NHG over te sluiten naar een lening mét NHG.
In dat geval is er geen begrenzing aan de waarde van de woning. De waarde van de woning mag alleen niet lager zijn dan de hoofdsom van de hypotheek. Je mag dus geen onderwaarde hebben.
Wie komen ervoor in aanmerking?
Feitelijk iedere EU-ingezetene, dus ook de nieuwe EU-leden als Bulgaren, Roemenen en Polen. Mits ze voldoende inkomen hebben. Andere nationaliteiten dan een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd.
Welk inkomen telt mee?
Inkomen uit vast dienstverband onder voorwaarden vermeerderd met structureel overwerk en provisies.
Inkomen uit tijdelijk dienstverband met een intentieverklaring.
Indien inkomen uit tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring, dan wordt uitgegaan van gemiddeld inkomen afgelopen 3 jaar.
Zelfstandig ondernemers met jaarcijfers over de afgelopen 3 jaar.
Ouderen en gepensioneerden. Vanaf 56 jaar wordt gerekend met inkomen vanaf de pensioendatum.
Waarom is Rodenburg Makelaars en Financieel Adviseurs zo blij met de verhoging van de NHG-grens?
Op de woningmarkt ontbreekt door de economische malaise het vertrouwen. Het vertrouwen of dit het juiste moment is een woning te kopen. Het vertrouwen of de achterliggende woning wel verkocht kan worden. Wat als ik of mijn partner zijn of haar baan verliest. NHG biedt enorm veel zekerheid. In het uiterste geval dat als de woning buiten je schuld om verkocht moet worden, dat de restschuld kwijtgescholden kan worden. De NHG-grens en de wens deze te verhogen van € 265.000 naar € 350.000 is een lang gekoesterde. Los van het feit of dit dé oplossing is, heeft de consument er zoveel over kunnen lezen de afgelopen 6 maanden, dat het weinig toelichting vergt om de consument ervan te overtuigen dat dit er in ieder geval toe bij zal dragen. In onze adviespraktijk merken wij ook dat men er bewust om vraagt. De verruiming zal er absoluut toe leiden dat een bepaalde groep consumenten nog actiever of weer actief zal gaan zoeken. Wij verwachten dus echt weer meer activiteit.
Verder merken wij de afgelopen maanden dat banken in hun verstrekkingsbeleid steeds kritischer worden wanneer het hypotheken zonder NHG betreft. Een aanvraag voor een hypotheek met NHG hoeft door een bank inhoudelijk niet getoetst te worden. Zolang het binnen de NHG regels past, wordt een offerte uitgebracht. Wij verwachten dan ook dat het ondanks de strenge NHG regels in een behoorlijk aantal gevallen toch wat eenvoudiger wordt om een hypotheek te krijgen.
De maximaal te verkrijgen hypotheek wordt in een behoorlijk aantal gevallen verhoogd. Voor een hypotheek met NHG betaalt een consument tot 0,8% minder hypotheekrente. Een Euro kan maar één keer besteed worden. Hoe hoger het rentepercentage, hoe lager dan ook het bedrag dat geleend kan worden. Hoe lager de rente, hoe hoger dus de hypotheek. Dit verschil kan echt oplopen tot 10% in wat geleend kan worden met NHG ten opzichte van zonder NHG.
Het verschil tussen de oude en de nieuwe grens.
De oude NHG grens was een hypotheek van € 265.000. Koopsom bestaande bouw € 236.607 k.k. en koopsom nieuwbiouw € 245.370 v.o.n.
Uitgaande van de vraagprijs kunnen we voorzichtigheidshalve dan ook stellen dat alle woningen met een vraagprijs tot € 325.000 k.k. na onderhandeling door een aankopend makelaar toch wel mét NHG aan te kopen zullen zijn. Neem dit in jullie praktijk mee. Zowel bij het in verkoop nemen van woningen, als bij de aankoop van woningen.
Vanaf wanneer?
De datum van 1 juli heeft betrekking op de datum waarop een hypotheekofferte aangevraagd kan worden. Een woning kan wel reeds nu gekocht worden. De offerte kan echter niet eerder uitgebracht worden dan op 1 juli 2009, volgende week woensdag.